無論是發(fā)展中國家還是發(fā)達(dá)國家，其房價都會隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展而上揚(yáng)，或階段性波動甚至震蕩。近兩年我國大部分城市房價暴漲以至“越調(diào)越漲”時，“買漲不買落”的心理在推波助瀾。但物極必反的哲理，也使得人們對樓市“泡沫”形成及其破裂產(chǎn)生隱憂。
去年底，金融調(diào)控措施帶來的市場縮量，促使人們開始了一場樓市是否存在“拐點”的討論。雖然討論在繼續(xù)，但市場表現(xiàn)足以證明房地產(chǎn)市場確有泡沫存在，而且加大了泡沫破裂的可能性，特別是心理預(yù)期的逆轉(zhuǎn)，將可能使泡沫破裂變?yōu)楝F(xiàn)實。“拐點”大可討論，但當(dāng)務(wù)之急是在人們心理預(yù)期改變之前，如何實現(xiàn)房地產(chǎn)市場調(diào)控的“軟著陸”。
充分認(rèn)識市場泡沫和人們心理預(yù)期
房地產(chǎn)市場既有消費性又有投資性，有點“泡沫”是正常的，人們通常將其分為安全區(qū)、警戒區(qū)、危險區(qū)、嚴(yán)重危險區(qū)四個階段。拋開專業(yè)的評估，從現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的種種不合理的現(xiàn)象甚至亂象，特別是人們心理預(yù)期對市場的拉動和可能的逆轉(zhuǎn)，不難看出目前樓市存在嚴(yán)重的泡沫，并已凸顯破裂的可能。
就全國而言，這一輪房價上漲已使得絕大部分城市房價收入比普遍超過國際公認(rèn)的合理比例（1∶3～1∶6），有的甚至達(dá)到了1∶20，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們消費性需求的承受能力。租售比普遍達(dá)到1∶300以上，也超過國際公認(rèn)的合理比例（1∶200～1∶300），高的甚至達(dá)到1∶800，已經(jīng)不具備正常投資價值。但房地產(chǎn)市場卻又異?；鸨?，這說明投機(jī)、炒作在房地產(chǎn)市場中已經(jīng)起了相當(dāng)大的作用，部分剛性需求包括提前購房人群，則屬于恐慌性購房而被挾迫其中。通過對許多城市購房人的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有一半甚至2/3是購買第二套以上的住房者，也證明了這一點；什么樣的企業(yè)都能進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，什么樣的房子都不愁賣，房地產(chǎn)無需品牌甚至少有競爭。這種種“亂象”也反映了房地產(chǎn)市場在泡沫狀況下才會出現(xiàn)的情況。人們“買漲不買落”的心理在此起了推波助瀾的關(guān)鍵作用，當(dāng)然，這種心理也包含了因流動性過剩、負(fù)利息因素可能拉高房價的理性理解，還包括對一些不當(dāng)措施所起反面作用的解讀。簡單地說，目前是心理預(yù)期在支撐著住房消費。
從資金上看，無論是開發(fā)商的投資，還是購房人的購房款、銀行貸款，都普遍占到超高比重，對此無需具體統(tǒng)計，僅從下述事實即可見一斑。去年底，當(dāng)國家宏觀調(diào)控政策要求銀行嚴(yán)控第二套房貸款時，盡管房貸雙方多有微詞，也有漏洞可鉆，但市場還是很快出現(xiàn)縮量，購房人信心開始動搖；當(dāng)銀行抽緊“銀根”、嚴(yán)控對房地產(chǎn)業(yè)的貸款時，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈告急，部分實力弱、靠貸款支撐的小企業(yè)首先出現(xiàn)了松動，采取了降價或變相降價措施，甚至也影響到部分綜合實力較強(qiáng)的企業(yè)紛紛開始超前謀劃、“主動”降價。
從上述分析我們不難看到，心理預(yù)期和銀行貸款支撐著樓市的火爆，而且兩者相互影響、相互作用；當(dāng)兩者情況有所逆轉(zhuǎn)時，其相互作用同樣將加劇房地產(chǎn)市場的逆轉(zhuǎn)。
目前，原來樓市火爆的城市大都出現(xiàn)了市場縮量、“炒家”止步或?qū)ふ彝寺返默F(xiàn)象，許多需要購房的人也在觀望。不論是否以此為轉(zhuǎn)折及“拐點”，前兩年漲價的預(yù)期已經(jīng)退卻，人們對“物極必反”、“暴漲總有降價時”的預(yù)期似乎得到了驗證，最起碼大多數(shù)人已經(jīng)形成“近期房價難以快速上漲”的預(yù)期。在這里“買漲不買落”的從眾心理和“群眾的眼睛是雪亮的”是可以得到協(xié)調(diào)和統(tǒng)一的?，F(xiàn)在掩飾“泡沫”、否認(rèn)“拐點”等各種“忽悠”已難以鼓勵人們的漲價預(yù)期，房地產(chǎn)市場已處在開發(fā)商與購房人的博弈、僵持階段。
在前階段房價上漲較快的一二線城市或者說絕大部分城市，即使是開發(fā)商也已失去了“近期樓市在現(xiàn)有的價格上會重新火爆”的預(yù)期。而企業(yè)的逐利性將使他們不再像鐵板一塊，就像購房人也不可能鐵板一塊、三年不購房一樣。率先松動、降價兌現(xiàn)的開發(fā)商將有較大獲利空間，特別是在可能突破的價位之前獲利空間更大；還有部分企業(yè)在“銀根”抽緊受到資金鏈影響時，則不得已而為之。其間也不排除有良知、有遠(yuǎn)見的開發(fā)企業(yè)恢復(fù)到合理的利潤水平上，定價（降價）賣房。這幾年經(jīng)營城市、負(fù)債經(jīng)營的“理念”，推動了各地土地的提前兌現(xiàn)，普遍供地較多，許多開發(fā)商有較多的存量土地，現(xiàn)在打入房價的地價已經(jīng)比當(dāng)初高出許多甚至數(shù)倍，有很大的降價空間，只有前不久預(yù)期漲價而高價拿地的開發(fā)商才沒有降價空間。
在市場博弈、僵持階段，房價已經(jīng)出現(xiàn)的松動，使得人們的心理預(yù)期開始下滑，“拐點”一詞的出現(xiàn)加劇了這一逆轉(zhuǎn)。如沒有反向因素出現(xiàn)，或者說即使沒有新的調(diào)控措施出臺，這種預(yù)期也都將“發(fā)酵”放大。經(jīng)濟(jì)學(xué)家盧卡斯認(rèn)為：“公眾對未來良好的預(yù)期容易轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的需求，從而進(jìn)入消費決策”，反之亦然。人們對房地產(chǎn)市場已開始逆轉(zhuǎn)的預(yù)期將可能導(dǎo)致“泡沫”破裂，其后果的嚴(yán)重性是可以設(shè)想又難以想象的。房地產(chǎn)業(yè)資金密集、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，是我國絕大部分城市和地區(qū)的支柱性產(chǎn)業(yè)，同時又是一個受人們預(yù)期影響大的產(chǎn)業(yè)，且房地產(chǎn)市場與金融市場也已密不可分。一旦受到致命打擊就會與其他產(chǎn)業(yè)及金融市場惡性互動，使房價“探底”、樓市爆冷，多年一蹶不振，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈也將受到致命打擊，產(chǎn)能形成過剩。有的企業(yè)本身就是受房地產(chǎn)業(yè)巨額利潤吸引，從其他行業(yè)抽調(diào)資金進(jìn)入的，資金鏈的斷裂同樣影響到它原有的產(chǎn)業(yè)。而資產(chǎn)縮水，銀行大量的壞賬、爛賬形成的金融危機(jī)更難以想象。即使能夠避免形成金融危機(jī)或經(jīng)濟(jì)衰退，產(chǎn)能過剩造成的停工、失業(yè)及地方財政收入減少，對已經(jīng)形成的預(yù)算規(guī)模和負(fù)債等造成的影響也會產(chǎn)生很多的社會問題。
實現(xiàn)“軟著陸”的關(guān)鍵是引入剛性需求
不論對上述強(qiáng)調(diào)的“泡沫”及其破滅的危險是否認(rèn)同，國家對過熱的樓市、房價的過快增長已進(jìn)行的宏觀調(diào)控，都是一個不爭的事實。而調(diào)控的結(jié)果一定有“軟著陸”和“硬著陸”之分，“硬著陸”就是投機(jī)性的需求被全部擠掉，樓市就一定會出現(xiàn)“爆冷”，原有的剛性需求在“買漲不買落”的心理下退出市場，這與泡沫破裂無異。如果像調(diào)控“投資過熱”那樣壓縮規(guī)模，情況將會更糟，事實上也做不到。實際上，對住房的剛性需求肯定超過目前的市場供應(yīng)能力，關(guān)鍵問題是這部分需求沒有變成有效需求。只有將這部分剛性需求轉(zhuǎn)化為有效需求，才是真正的“軟著陸”——市場不蕭條、不萎縮，投機(jī)套現(xiàn)被有效需求擠代。目前虛高的房價、業(yè)已存在的“泡沫”，將隨著社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人們收入水平提高及房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展而化解。
將剛性需求變?yōu)橛行枨?，主要就是要讓占人口絕對比重、需要住房的中等收入家庭買得起房。主要措施就是溫家寶總理在新加坡考察住房保障時提出的“經(jīng)濟(jì)適用房應(yīng)當(dāng)大多數(shù)面向中產(chǎn)階級”，但必須創(chuàng)新現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)房模式，借鑒“教育券”理論，變“補(bǔ)磚頭”為“補(bǔ)人頭”，由政府參照現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房的定價政策，確定一定面積、房價標(biāo)準(zhǔn)的商品房，由購房人從市場上自主選擇，政府補(bǔ)貼配套資金，形成共有產(chǎn)權(quán)。房地產(chǎn)市場不僅不會因為該措施而萎縮，也不會因為引入需求而拉高房價，并能穩(wěn)定調(diào)節(jié)中低端市場房價。
盡管實施這一措施需要時間和過程，但在樓市面臨巨大調(diào)整變化時，只要我們下定決心，這種充分利用現(xiàn)有房地產(chǎn)市場及其規(guī)律的措施是很容易實施的，而且政府將剛性需求轉(zhuǎn)化為有效需求后，這一決策本身就能起到穩(wěn)定市場預(yù)期、防止市場逆轉(zhuǎn)的作用。
需要特別指出的是，目前采取的宏觀調(diào)控措施必須充分認(rèn)識到可能對市場預(yù)期產(chǎn)生的逆轉(zhuǎn)及其后果，避免成為在沒有有效需求時“壓垮駱駝的最后一根稻草”。那種認(rèn)為一味壓到“拐點”，就能使房價理性回歸、市場從此將健康發(fā)展的說法，只會是“善良的愿望”。無論什么樣的“拐點”，只有在市場不萎縮、有效需求支撐下呈現(xiàn)，才會有利于社會經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與發(fā)展。
摘自《中國建設(shè)報》
