大家好！
    我是公司中山項(xiàng)目部經(jīng)理：蔣亮義，首先讓我代表中山項(xiàng)目部全體人員向各位領(lǐng)導(dǎo)各位同行前來(lái)我部指導(dǎo)表示熱烈歡迎和真誠(chéng)感謝。
    在座的各位同行、各路英豪比我們中山項(xiàng)目部做得好的也很多，其實(shí)也沒(méi)有什么可說(shuō)的，我就借這個(gè)平臺(tái)向各位同行互相溝通、交流一下。也就是向大家匯報(bào)一下中山項(xiàng)目部9年來(lái)的發(fā)展歷程，和我本人的一點(diǎn)體會(huì)，不一定正確，請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)和同行參考指正。
    回顧9年來(lái)中山項(xiàng)目部的發(fā)展過(guò)程，分四個(gè)階段：
    第一階段： 1999年—2000年為不適應(yīng)期
    第二階段： 2001年—2002年為適應(yīng)期
    第三階段： 2003年—2004年為穩(wěn)定期
    第四階段： 2005年—2007年為發(fā)展期

    先講第一階段  為不適應(yīng)期

    99年10月份，當(dāng)時(shí)我負(fù)責(zé)杭州的省計(jì)經(jīng)委培訓(xùn)大樓竣工，就是現(xiàn)在杭州的文三路的新世紀(jì)大酒店，而且那時(shí)我出了一次較大的交通事故，腳斷了，傷沒(méi)有好，聽(tīng)說(shuō)公司從中山接了一個(gè)工程，是甲方特誠(chéng)意邀請(qǐng)我們過(guò)去做的，不要投標(biāo)。記得1999年10月23日樓總親自帶我們來(lái)到廣東中山雅居樂(lè)房地產(chǎn)公司，也就是我在中山做的第一只工程，三鄉(xiāng)八期商業(yè)廣場(chǎng)，總面積3萬(wàn)平方米，樓總安排分二人做，我做一萬(wàn)八千平方米，另一個(gè)人做一萬(wàn)二千平方米，我所有的施工班組和管理人員基本上都是杭州施工的原班人馬，當(dāng)年12月份開(kāi)工，春節(jié)也沒(méi)有回東陽(yáng)過(guò)，大年初一放假一天，初二開(kāi)工。施工期間克服了各種困難，工程到2000年7月完工。因初來(lái)乍到，人地生疏，加上甲方對(duì)第一只工程比較苛刻，明明工程質(zhì)量可以評(píng)上優(yōu)良，甲方就不給評(píng)，因合同規(guī)定如能評(píng)上優(yōu)良工程質(zhì)量等級(jí)，甲方要多付2%的獎(jiǎng)金，這2%也沒(méi)有了。而且合同本身收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比當(dāng)時(shí)在雅居樂(lè)施工的其它公司低2.8%，這樣比別的公司相差了4.8 %，另外這工程是公司直接承接的工程，上交公司管理費(fèi)樓總當(dāng)時(shí)也不肯讓一點(diǎn)，6.5%沒(méi)有商量，這樣在竣工后我自己通過(guò)核算900萬(wàn)元的工程虧了38萬(wàn)元，那時(shí)雖不是我自己直接承包，賺了錢好說(shuō)，工程虧了就難說(shuō)了，春節(jié)前我把自己的錢全部墊進(jìn)去，付清了人工費(fèi)，材料費(fèi)。我當(dāng)時(shí)確實(shí)猶豫了，看到了南京大地，攀枝花公司項(xiàng)目部等在雅居樂(lè)的項(xiàng)目都虧本，已停接雅居樂(lè)工程。后來(lái)我通過(guò)反思核算，認(rèn)為：這只900萬(wàn)元工程和其它公司條件一樣的話我是不會(huì)虧本的，再加上如公司管理費(fèi)少收我1%的話我還能盈利20萬(wàn)元，通過(guò)進(jìn)一步分析，我確定當(dāng)時(shí)這一工程有好多不賺錢的因素在里面。今后能接到其它工程肯定不會(huì)虧。這就是我說(shuō)的來(lái)中山的第一階段，叫不適應(yīng)期。虧了本。

    第二階段  適應(yīng)期

    這一階段主要是2001年春節(jié)前承接了三鄉(xiāng)雅居樂(lè)十二期別墅和小高層30000多平方左右，同時(shí)承接了雅居樂(lè)長(zhǎng)江凱茵豪園40000多平方米的小高層等工程，那時(shí)我自己住在三鄉(xiāng)，長(zhǎng)江叫我弟管理，就是現(xiàn)在的蔣亮洪項(xiàng)目經(jīng)理，在施工中我基本上二頭跑，通過(guò)一年來(lái)的時(shí)間，工程順利竣工，施工中精打細(xì)算，通過(guò)成本核算，絕對(duì)利潤(rùn)應(yīng)該講高于在雅居樂(lè)施工的其它任何公司的項(xiàng)目部，打了個(gè)翻身仗，理論上講賺到了錢。這是第二個(gè)階段，適應(yīng)期。

    第三階段  時(shí)間應(yīng)該是2003年下半年至2004年，前面講了這是穩(wěn)定期

    通過(guò)第二階段，我對(duì)雅居樂(lè)工程應(yīng)該講充滿了信心，也完全適應(yīng)了，當(dāng)時(shí)別的公司有幾個(gè)項(xiàng)目部還是不適應(yīng)，也紛紛離開(kāi)雅居樂(lè)房地產(chǎn)公司，如上海建工等項(xiàng)目部認(rèn)為利潤(rùn)太少虧本，加上一時(shí)拿不到結(jié)算款等原因。而我不一樣，是充滿了信心這時(shí)我想多接雅居樂(lè)工程，但是這一時(shí)期，雅居樂(lè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量減少了，如三鄉(xiāng)十三期和我們簽訂承包合同的工程也不開(kāi)工了（這只工程今年才開(kāi)工，停了三年），只有數(shù)量不大，而且各項(xiàng)目部不愿做的別墅工程，這么多人沒(méi)有工程怎么辦，這樣我調(diào)整了思路，雅居樂(lè)這里絕不放棄，多余人員再找出路，那時(shí)項(xiàng)目部有一個(gè)公司分來(lái)的大學(xué)生，我們這里做了二年施工員，因當(dāng)時(shí)沒(méi)有工程，離開(kāi)了項(xiàng)目部，回家到了南昌萬(wàn)科房地產(chǎn)公司上班，打電話來(lái)說(shuō)愿不愿意到南昌萬(wàn)科來(lái)談一談，我去了幾次南昌，接了1000多萬(wàn)元?jiǎng)e墅工程，派蔣亮洪二兄弟去，當(dāng)時(shí)我想讓他們自己當(dāng)老板，由他們承擔(dān)承包責(zé)任，他們因?yàn)閾?dān)心虧，不太愿意，后來(lái)我說(shuō)，只要你們?nèi)プ?，賺的錢是你們的，二哥不要一分，如果虧的話全部由我承擔(dān)，那里資金由我籌集，只要你們工程做好就行，那邊需要的一切從中山拉過(guò)去，配電箱、振動(dòng)機(jī)、卷?yè)P(yáng)機(jī)、鋼管扣件全部從中山拉，就這樣總算解決了這一部分人員的工程任務(wù)，而我只能從三鄉(xiāng)搬到長(zhǎng)江來(lái)，做雅居樂(lè)的別墅，當(dāng)時(shí)合同規(guī)定按2001廣東定額上浮2%，談合同時(shí)甲方叫我做2000萬(wàn)元?jiǎng)e墅，在簽合同時(shí)，廣東開(kāi)平打進(jìn)雅居樂(lè)房地產(chǎn)公司，他們和雅居樂(lè)領(lǐng)導(dǎo)—談?wù)f別墅工程項(xiàng)目，不要上浮，而且?guī)зY主體封頂再付工程款，這時(shí)業(yè)主和我說(shuō)，合同未簽我讓出1500萬(wàn)工程款的別墅項(xiàng)目，我同意了，當(dāng)時(shí)這樣做，業(yè)主高興，開(kāi)平二建高興，我表面在業(yè)主面前不太高興，但我心里也是要看一下這開(kāi)平二建的笑話，我心里知道，象這種別墅工程我去做虧是虧不了的，如開(kāi)平二建這樣做肯定要虧本，結(jié)果呢，2004年春節(jié)一過(guò)別墅全部開(kāi)工，我做了別墅4個(gè)月在合同規(guī)定的時(shí)間內(nèi)全部竣工，而那個(gè)開(kāi)平二建在主體封頂時(shí)工期就到了，加上他們一次性投入太大，實(shí)際上已經(jīng)虧本了，到內(nèi)外裝飾施工時(shí)，就出現(xiàn)了問(wèn)題，材料商要材料款，工人要工資，根本沒(méi)法完成，項(xiàng)目經(jīng)理被人綁在模板上，抬到勞動(dòng)局，工地上也沒(méi)人做了，最后叫我們收尾、交樓。回過(guò)頭雅居樂(lè)領(lǐng)導(dǎo)看到了問(wèn)題的嚴(yán)重性，工程造價(jià)不是越低越好，在04年下半年，別墅工程簽合同時(shí)一下子調(diào)整了上浮點(diǎn)，從原來(lái)上浮2%調(diào)到了上浮10%，后來(lái)05年到06年最高時(shí)上浮17%，2004—2005年我做了4000多萬(wàn)元造價(jià)的別墅，效益可以，這是第三階段，也就是前面而講的穩(wěn)定期，積累了資本。

    第四階段  2005—2007為發(fā)展期

    根據(jù)當(dāng)時(shí)雅居樂(lè)上市的情況，05年初我自己確定了三個(gè)計(jì)劃，一個(gè)是在三年內(nèi)每年增加產(chǎn)值5000萬(wàn)元，從1億產(chǎn)值到07年增加到2個(gè)億，這個(gè)計(jì)劃應(yīng)該超額實(shí)行了；第二個(gè)計(jì)劃是三年內(nèi)培訓(xùn)出年產(chǎn)值3000萬(wàn)元以上項(xiàng)目經(jīng)理8個(gè)，這個(gè)計(jì)劃到今天為止也實(shí)現(xiàn)了。這個(gè)計(jì)劃花費(fèi)了我很大的精力和財(cái)力，我自己雖然退出來(lái)不直接做工程，但心里感到非常自豪。這是我一生中最大的收獲，培養(yǎng)了這么多項(xiàng)目經(jīng)理，這也是我們東陽(yáng)三建的寶貴財(cái)富啊！最后一個(gè)計(jì)劃是我到50歲就退休，去年也就是06年上半年跟公司樓總提出過(guò)，如果公司同意，估計(jì)到今年年底也能實(shí)行，這就是我9年來(lái)在同一個(gè)房地產(chǎn)公司承接工程施工的全過(guò)程，沒(méi)有驚天動(dòng)地的奇跡！
但我卻覺(jué)得每一步都是實(shí)在和穩(wěn)健的：

    9年來(lái)到今天為止：
    沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)安全事故；
    沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)質(zhì)量事故；
    沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)不按合同進(jìn)度完工的工程；
    沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)甲方和當(dāng)?shù)刂鞴懿块T(mén)向公司和樓總投訴的信函和投訴的電話；
    沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)任何被訴案件。

    自從我擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，作為承包人后，未向公司借過(guò)款和用過(guò)公司的機(jī)械設(shè)備周轉(zhuǎn)材料。幾年來(lái)未拖欠過(guò)公司的管理費(fèi)和上交款。也就是說(shuō)公司從中山收取的一切費(fèi)用里邊沒(méi)有一分錢是有水份的。07年5月底已上交公司07年度上交款300萬(wàn)多元。

    第二部分：幾點(diǎn)體會(huì)

    因?yàn)槲覀冎猩巾?xiàng)目部的情況和其它同行不太一樣，僅供大家參考，此觀點(diǎn)不一定正確。
    第一：穩(wěn)中求進(jìn)
   作為企業(yè)和項(xiàng)目部都一樣要穩(wěn)，而且必須要掙錢，用東陽(yáng)的俗話說(shuō)就是：賺得起，賠不起。特別是剛開(kāi)始要穩(wěn)，寧可少掙錢，但決不能虧本，我來(lái)中山后始終貫徹這一原則，1999年至2004年在這四年的時(shí)間里只做了不到1.5個(gè)億的工程，不求多但求效益的最大化，我可以講我做的這1.5個(gè)億的工程，要比其它公司項(xiàng)目部做2.5個(gè)億的工程的效益還要好，話說(shuō)回來(lái)，自己有了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有了實(shí)力，要想多掙錢，必須要有量的支撐，象中山雅居樂(lè)這種成熟的房地產(chǎn)公司不可能有很高的利潤(rùn)，要想多賺錢，在條件成熟之下要提升量的增加，1000萬(wàn)元的工程  利潤(rùn)很高15%，也只有150萬(wàn)元。如果你做了5000萬(wàn)元的工程，利潤(rùn)率只有一半7.5%，也有375萬(wàn)元，這是最簡(jiǎn)單的算術(shù)。同樣對(duì)工程管理也要穩(wěn)，必須做到起伏不能太大，始終對(duì)工程質(zhì)量安全、文明施工不求第一，求實(shí)效，求穩(wěn)健。9年來(lái)我們東陽(yáng)三建中山項(xiàng)目部未出現(xiàn)過(guò)大的安全事故，別的公司一年要出幾起，在雅居樂(lè)承包施工的公司到今天為止，只有我們東陽(yáng)三建未出現(xiàn)過(guò)安全事故。這是很大的一筆利潤(rùn)，安全這東西，一方面是我們運(yùn)氣比別人好，但有效的安全措施和安全管理也很重要。在中山的9年里，我沒(méi)有申報(bào)過(guò)省級(jí)以上的優(yōu)質(zhì)工程和文明標(biāo)化工地的評(píng)選，這不符合公司要求的，公司領(lǐng)導(dǎo)，質(zhì)安處陳處長(zhǎng)經(jīng)常跟我講要求創(chuàng)出幾個(gè)省級(jí)獲獎(jiǎng)工程，我開(kāi)玩笑說(shuō)給你們公司省錢，但我想做工程和做人一樣，要實(shí)在，如參加了省級(jí)優(yōu)質(zhì)工程的申報(bào)評(píng)選，工程做好是基礎(chǔ)，但必須要花費(fèi)精力和金錢，只要我工程各方面做好了，甲方和社會(huì)也肯定會(huì)認(rèn)可的。拿了公司的獎(jiǎng)勵(lì)基金送給別人用不值得，在中山雅居樂(lè)房地產(chǎn)公司承包施工的其它公司年年有省級(jí)優(yōu)質(zhì)工程，有的如中天還創(chuàng)出魯班獎(jiǎng)工程，但我們東陽(yáng)三建中山項(xiàng)目部的工程質(zhì)量和文明標(biāo)化工地絕對(duì)不比他們差，東陽(yáng)三建這塊牌的含金量在業(yè)主心目中應(yīng)該講比他們還高，這一觀點(diǎn)前段時(shí)間我和兒子他們幾個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理的觀點(diǎn)是不一樣的。今年他們一定要申報(bào)省級(jí)以上的優(yōu)質(zhì)工程和省級(jí)安全文明標(biāo)化工地，前幾天我說(shuō)你們一定要申報(bào)就去搞吧，他們把在中山施工的三只較大項(xiàng)目都向中山市申報(bào)參加評(píng)審省優(yōu)質(zhì)工程和省級(jí)安全文明標(biāo)化樣板工程。在6月5日經(jīng)中山市驗(yàn)評(píng)三個(gè)項(xiàng)目都被推選廣東省級(jí)安全文明標(biāo)化樣板工程，本來(lái)一個(gè)公司只能有一只工程可申報(bào)的。

    在平時(shí)現(xiàn)場(chǎng)的施工管理也要安穩(wěn)，我覺(jué)得前幾年都是比較穩(wěn)，每年在雅居樂(lè)檢查評(píng)比中都是在中上水平的，不去爭(zhēng)第一和第二，因?yàn)檠啪訕?lè)每年至少要給各公司的項(xiàng)目部綜合評(píng)比一次，有時(shí)一年評(píng)兩次，評(píng)出前二名和倒數(shù)二名，他們規(guī)定連續(xù)二次被評(píng)上倒數(shù)第一，第二名的項(xiàng)目部直接取消今后承接工程業(yè)務(wù)，我不爭(zhēng)第一、第二的觀點(diǎn)又和我下面的項(xiàng)目經(jīng)理不一樣，如今年5月份雅居樂(lè)中山片區(qū)搞了一次綜合檢查評(píng)比，我對(duì)各項(xiàng)目經(jīng)理講我們不要去爭(zhēng)第一、第二，在24個(gè)項(xiàng)目部中爭(zhēng)取在前15名內(nèi)，通知是在4月初收到的，雅居樂(lè)房地產(chǎn)管理中心內(nèi)有一個(gè)監(jiān)控部，每個(gè)星期對(duì)下屬工程都要檢查。平時(shí)檢查都有評(píng)分，平時(shí)的總分占大檢查得分的60%，四月份因?yàn)槲矣衅渌?，需要到連云港等地和回東陽(yáng)一趟，時(shí)間大約半個(gè)月，走時(shí)我向雅居樂(lè)監(jiān)控部問(wèn)了我們平時(shí)的得分情況，得知都在中上水平線上，但沒(méi)有第一、第二名，就這樣我是在4月29日布置完工作后離開(kāi)中山，回去了。我5月份大檢查那天回中山，一看各項(xiàng)目部在檢查前都做了好多工作，檢查結(jié)果我們?nèi)科邆€(gè)項(xiàng)目都在前10名，第一、第二、第三名都被我們東陽(yáng)三建得了，第一名是我兒子蔣劍峰工地，第二名是三鄉(xiāng)張海剛工地，而且拿到了獎(jiǎng)金，其它幾個(gè)項(xiàng)目都在大會(huì)上受到了表?yè)P(yáng)，他們都高興壞了，但這個(gè)結(jié)果我是不愿看到的，這就是我和他們的差距，我在內(nèi)部開(kāi)會(huì)時(shí)跟他們講，你們今后怎么辦，在雅居樂(lè)施工的公司在全國(guó)來(lái)講都很有實(shí)力的公司，檢查后名次一下子這么高是不穩(wěn)健的表現(xiàn)，這次檢查名次高了，關(guān)健是今后的工作怎么做？必須要付出更多的努力。以上觀點(diǎn)不一定正確，但留給我項(xiàng)目經(jīng)理思考的是一道難題。明年后年的文章就難寫(xiě)了，但愿他們每個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理寫(xiě)好明年后年的文章，為東陽(yáng)三建爭(zhēng)光，為自己多掙錢。

    第二：嚴(yán)格控制成本，追求工程利潤(rùn)最大化
    隨著建筑市場(chǎng)的進(jìn)一步成熟和規(guī)范，特別是像雅居樂(lè)這樣的成熟上市企業(yè)不可能有暴利，利潤(rùn)會(huì)越來(lái)越低，只能加強(qiáng)工程施工全過(guò)程的成本控制，我對(duì)下屬項(xiàng)目的管理具有以下幾條措施：
    1、原材料進(jìn)價(jià)和質(zhì)量的控制，重點(diǎn)在于大宗建筑材料，每個(gè)月大宗建材各項(xiàng)目進(jìn)價(jià)會(huì)計(jì)給我匯總一份對(duì)照?qǐng)?bào)表，如出現(xiàn)異常價(jià)格，我要追查原因。因同一個(gè)人供同樣材料，價(jià)格也要相差5-9%，什么原因呢？主要是現(xiàn)金交易和墊資交易，如鋼筋，這個(gè)月現(xiàn)金交易就是3600元一噸，你如欠資就要3850元一噸，墊資的時(shí)間長(zhǎng)，墊資量的大小，價(jià)格變化還要大，但我做到心中有數(shù)，對(duì)確實(shí)高的，由我直接與供應(yīng)商交談價(jià)格。
    2、防止內(nèi)部經(jīng)辦人拿回扣，就在材料商拿第一次材料款時(shí)要向我財(cái)務(wù)寫(xiě)一份承諾書(shū)，內(nèi)容是……，這份承諾書(shū)寫(xiě)了之后還是有用的，今后萬(wàn)一發(fā)現(xiàn)了，倒霉的還是供應(yīng)商。他們也不敢，有一個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理現(xiàn)金不夠用，通過(guò)材料商套回現(xiàn)金用，材料商馬上打電話給我。
    3、選好施工班組
    隨著農(nóng)民工的生活水平提高，我們建筑行業(yè)的技術(shù)工種，在我們中山地區(qū)嚴(yán)重缺少，人工費(fèi)年年長(zhǎng)，像去年一年里要增長(zhǎng)二、三次，個(gè)別小班組還出現(xiàn)向我們敲竹竿，根據(jù)這一情況，要求項(xiàng)目部造好施工班組，對(duì)幾年來(lái)信譽(yù)好的班組盡力推薦，還給他們建立信譽(yù)檔案，對(duì)不太好的班組盡量不用或者是少用。減少勞務(wù)糾紛，有效的降低人工費(fèi)，幾年來(lái)我們中山項(xiàng)目部未出現(xiàn)過(guò)勞動(dòng)部門(mén)為處理人工費(fèi)的案件。
    4、承接工程時(shí)盡量爭(zhēng)取利潤(rùn)好的工程
    這一條在坐的各位同行都會(huì)做，都會(huì)想。但問(wèn)題是究竟哪些工程利潤(rùn)好，哪些工程利潤(rùn)差，作為項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該會(huì)分析。
    如9年來(lái)在中山，別人認(rèn)為不掙錢，難做的工程我照樣接，如上面講的別墅工程，上浮2%的時(shí)候我也盡量少做，03年時(shí)原計(jì)劃2000萬(wàn)的別墅我只做500萬(wàn)元，上浮10-17%時(shí)我就多做，一下子做了4000萬(wàn)元，再如雅居樂(lè)每一個(gè)新樓盤(pán)都要先蓋一個(gè)售樓部，工程確實(shí)難做，工期也很緊，3000平方米左右的工程，二個(gè)月交樓，但條件好，別人多是不肯做，我都肯接，只要工期能完成，利潤(rùn)是很高的，像售樓部，200多萬(wàn)的工程我一連做了三個(gè)，利潤(rùn)是其它工程的幾倍，我自己做的工程，相當(dāng)一部分利潤(rùn)都是這些工程中來(lái)的。
    5、籌集低成本的資金，降低財(cái)務(wù)成本支出，增加工程經(jīng)濟(jì)效益
我堅(jiān)持不向公司錯(cuò)錢，不是說(shuō)我有錢，不需要向公司借錢，而完全出于自身的情況考慮，前面談過(guò)雅居樂(lè)這樣私營(yíng)房地產(chǎn)公司不可能有很高的利潤(rùn)，做得好，毛利潤(rùn)在10-13%，如再需要支付財(cái)務(wù)成本的話，低于10%的利潤(rùn)的話，就不能做了。我跟我的項(xiàng)目經(jīng)理講10%的利潤(rùn)是你們的紅線，我兒子蔣劍峰的紅線利潤(rùn)是13%，誰(shuí)踏了這紅線，我就再也不安排工程，到今天為止，他們還沒(méi)有一個(gè)人踩紅線，為什么呢？雅居樂(lè)的工程比較穩(wěn)，但一個(gè)最大問(wèn)題就是20%的結(jié)算來(lái)得慢，一般要三年，所以講自己經(jīng)濟(jì)實(shí)力要好，如向公司借款，利息1.2%不算高，管理費(fèi)增收1-2%，就高了，象我們中山這樣的工程是借不起的，如果借了，到頭來(lái)只能掙出公司的管理費(fèi)和借款的利息，這就是我不向公司借錢的原因，這一點(diǎn)和其它在坐的同行是不一樣的，如你們的利潤(rùn)在15%以上的，是沒(méi)問(wèn)題的！
    6.嚴(yán)格控制購(gòu)置大型施工機(jī)械，把有限的資金投入到工程中去
廣東的經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，資金運(yùn)作成本比較高，如我們租用普通的45米的吊機(jī)，月租是2萬(wàn)元；租用的外架鋼管，每月每噸是130元，比我們內(nèi)地差不多高出一倍，而且租鋼管的話還要押金。我們中山項(xiàng)目部離公司這么遠(yuǎn)，用公司的機(jī)械和鋼管運(yùn)費(fèi)又不合算，怎么辦？我通過(guò)分析，吊機(jī)一類大機(jī)械從經(jīng)濟(jì)運(yùn)作成本看，覺(jué)得還是租合算，為什么？這筆帳我是這樣算的，如目前中山項(xiàng)目部租用吊機(jī)，一個(gè)工程需要用5-6個(gè)月，按6個(gè)月算，年租費(fèi)只要付出12萬(wàn)元，減去司機(jī)工資等。實(shí)際付出租費(fèi)9.6萬(wàn)元，如果買的話一下子付出50萬(wàn)元左右，假如這50萬(wàn)元資金我拿現(xiàn)金買鋼筋，一次可買150噸，每噸少付200元算，最起碼一個(gè)月是3萬(wàn)元，6個(gè)月周轉(zhuǎn)6次，可以少付出18萬(wàn)元，同樣50萬(wàn)元投資不同地方就產(chǎn)生不同的效益。如果這50萬(wàn)元去買吊機(jī)，還要產(chǎn)生機(jī)械折舊、維修保養(yǎng)、安全風(fēng)險(xiǎn)等，這些帳我還沒(méi)有算進(jìn)去，我個(gè)別項(xiàng)目經(jīng)理做第一只工程時(shí)，他就向我提出，租費(fèi)那么高，先買個(gè)吊機(jī)，我問(wèn)他有多少錢，他說(shuō)自己沒(méi)有錢，可以去借，我說(shuō)那不行，如果你有錢存在銀行，拿利息是可以買的，目前我們中山項(xiàng)目部包括我自己沒(méi)有買過(guò)一臺(tái)吊機(jī)，因?yàn)槎紱](méi)有錢存在銀行，今年我們30幢高層和小高層用的13只吊機(jī)全部是租用的，這一點(diǎn)和其它公司不一樣，他們吊機(jī)都是自己買的，但買鋼筋等大宗建材是叫別人墊資高價(jià)買的，所以產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益就完全不一樣，鋼管等周轉(zhuǎn)材料我今天就不分析了。

    第三：花大力培養(yǎng)項(xiàng)目經(jīng)理
    1999年進(jìn)中山時(shí)我就覺(jué)得現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目經(jīng)理，我的年紀(jì)已偏大，其它公司項(xiàng)目經(jīng)理年紀(jì)都比我少5-10歲，那時(shí)我想如果我有能力的話，一定要培養(yǎng)出幾個(gè)年輕的項(xiàng)目經(jīng)理。2004年底我覺(jué)得條件成熟了，我自己放棄了賺錢的大好機(jī)會(huì)，工作重點(diǎn)是把我有限的財(cái)力和資金扶持他們。第一個(gè)是蔣亮洪項(xiàng)目經(jīng)理，公司的人都知道他是一個(gè)多年的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，以前都是打工的，就是說(shuō)不承擔(dān)承包經(jīng)濟(jì)責(zé)任的項(xiàng)目經(jīng)理。2004年下半年我把他從南昌調(diào)回中山，叫他自己擔(dān)老板，我跟他說(shuō)只要能交上公司管理費(fèi)，工程賺到的錢都是你自己的，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，資金和周轉(zhuǎn)材料用我的，也不算利息，也不算租費(fèi)，就這樣，蔣亮洪和當(dāng)時(shí)做預(yù)算的俞善兆二人在04年的下半年，給他們每人500萬(wàn)元的別墅工程做。別墅04年底當(dāng)年完工各項(xiàng)指標(biāo)應(yīng)該說(shuō)還可以。05年就給他們加大了工程量，十二區(qū)一期每人3000萬(wàn)元的工程，也就在當(dāng)年完成了，去年我就給他們二人安排了07區(qū)別墅和小高層一個(gè)億的工程，06年也全部竣工。今年因?yàn)橘Y金的壓力，我給他們目前的量略有減少，因?yàn)樗麄兌说浆F(xiàn)在已做了將近3個(gè)億的工程未拿過(guò)20%的結(jié)算款。估計(jì)今年年底可支付一部分結(jié)算款，這二人應(yīng)該講是成功的。通過(guò)他們本人的努力，而且趕上了機(jī)遇，經(jīng)濟(jì)效益也可以，另一個(gè)就是我的兒子：蔣劍峰，04年大學(xué)畢業(yè)，我本來(lái)計(jì)劃不讓他選擇我的職業(yè)，上的學(xué)校也不是本專業(yè)，因?yàn)樽约阂簧x擇了這個(gè)職業(yè)，實(shí)在感覺(jué)太辛苦了，考慮再三還是叫他回到我這里。04年在工地實(shí)習(xí)半年，表現(xiàn)可以，下半年凱茵學(xué)校開(kāi)工了，我就和他講，已來(lái)工地半年多了，準(zhǔn)備給你一個(gè)平臺(tái)，叫他擔(dān)任學(xué)校工程的負(fù)責(zé)人，開(kāi)工前和他談了心，我說(shuō)你不懂可以學(xué)，首先不能怕辛苦，如怕辛苦什么也學(xué)不會(huì)，另一點(diǎn)也和你講清楚，學(xué)校這工程如產(chǎn)生利潤(rùn)，三分之一歸你，因?yàn)槟闶菍?shí)習(xí)期，別人還要交學(xué)費(fèi)，給你占點(diǎn)。

    但父子明算帳，以后工程你擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理，產(chǎn)生的利潤(rùn)全歸你，通過(guò)半年多時(shí)間，3000來(lái)萬(wàn)的學(xué)校工程工期提前完成，工程質(zhì)量05年被雅居樂(lè)樹(shù)為典型，還獎(jiǎng)給我們廣州南湖一只5000多萬(wàn)元的好工程，得到了業(yè)主的認(rèn)可。06年又完成了二十二期3000多萬(wàn)元五幢小高層，今年做了四幢高層，雅居樂(lè)中山片區(qū)今年綜合評(píng)比得了第一，做了三年，當(dāng)項(xiàng)目經(jīng)理也已成熟，他們?nèi)齻€(gè)人起步早一點(diǎn)，賺的錢肯定比我多了，也就是沒(méi)有拿到。根據(jù)業(yè)務(wù)量增加，去年、今年又提了5個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理，整體情況看他們都還可以，但他們經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，加上現(xiàn)在利潤(rùn)不高，壓力也大。只要他們自己肯努力，不出現(xiàn)虧本，這9個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理可以繼續(xù)做下去。如每人每年平均完成3000萬(wàn)元，中山的年產(chǎn)值就是近3億，估計(jì)今后這二、三年是沒(méi)問(wèn)題的，看望未來(lái)中山項(xiàng)目部的前途是樂(lè)觀的。

    在培養(yǎng)項(xiàng)目經(jīng)理的過(guò)程中，我基本上做到了以下幾點(diǎn)：

    一、選好項(xiàng)目經(jīng)理了，就要真心的、真誠(chéng)的培養(yǎng)他們，決不能計(jì)較自己的得失，而且要敢于為他們承擔(dān)責(zé)任。
    我培養(yǎng)了8個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理，他們以前都沒(méi)有自己當(dāng)過(guò)老板，而且經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，最多一個(gè)剛開(kāi)始時(shí)也只有50來(lái)萬(wàn)元，這樣就需要我的力量，扶持他們，肯定的說(shuō)，經(jīng)濟(jì)上我是虧本了，但我想得開(kāi)，錢這東西，生不帶來(lái)，死不帶去，夠用就行！從2005年以來(lái)，我自己就不直接做工程了，也可以講不掙錢了，從他們項(xiàng)目中收取1.5%的管理費(fèi)。如一年完成2個(gè)億，也只有300萬(wàn)元。業(yè)務(wù)上要支出，管理費(fèi)也要支出，05-06年基本持平，略用節(jié)余，也夠用了，今年產(chǎn)值可能多一點(diǎn)，但上半年我的支出在138萬(wàn)元了。反過(guò)來(lái)講，我不扶持培養(yǎng)這么多項(xiàng)目經(jīng)理，我直接做工程，一年1個(gè)億是沒(méi)問(wèn)題的，10%的利潤(rùn)也有1000萬(wàn)元。另外我現(xiàn)在籌給他們的資金約1000來(lái)萬(wàn)元，前幾年沒(méi)有收過(guò)一分錢的利息，是從去年開(kāi)始收了點(diǎn)利息，但不收其它任何費(fèi)用。假如這1000萬(wàn)元我自己拿來(lái)運(yùn)作，一年的利潤(rùn)可達(dá)360萬(wàn)元，這些他們項(xiàng)目經(jīng)理都知道的，我是一個(gè)很會(huì)資金運(yùn)作的人，另外在接工程時(shí)，一般情況好的工程先給他們做，如凱茵新城A-09區(qū)別墅，按道理講我先把自己兒子這一塊選好，再按排他們，但我是反過(guò)來(lái)的，他們先選，留下來(lái)是我兒子的，再如07區(qū)小高層和高層工程，小高層是去年上半年開(kāi)工的，那時(shí)合同是03廣東定額，不升不降，我就先按排給蔣亮洪和俞善兆，因這塊面積大點(diǎn)，工程有1個(gè)億，二人做正合適，留下四幢高層是下半年開(kāi)工叫我兒子做，當(dāng)時(shí)我已估計(jì)到，其它公司都會(huì)來(lái)爭(zhēng)這個(gè)工程，肯定會(huì)下浮，結(jié)果各公司都想做，雅居樂(lè)房地產(chǎn)公司一下子把這個(gè)工程下浮5%，利潤(rùn)就相差200多萬(wàn)元。這筆帳我不是不會(huì)算，但都是我們內(nèi)部的，誰(shuí)多掙一點(diǎn)錢都一樣的，我同樣高興。

    二、對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理嚴(yán)格要求，嚴(yán)格管理。

    1、要求他們做個(gè)職業(yè)型的項(xiàng)目經(jīng)理
    我對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理要求是：一般情況下都要在工地現(xiàn)場(chǎng)，而且還要求住在職工的生活區(qū)，我自己也住在生活區(qū)，要求他們做個(gè)職業(yè)型的項(xiàng)目經(jīng)理，工地不設(shè)副經(jīng)理，這樣有個(gè)好處，大小事件必須由他自己親自處理，對(duì)工地的各方面，及各個(gè)環(huán)節(jié)都要心中有數(shù)，做起工作來(lái)比較順。因?yàn)樗麄兠咳酥挥幸粋€(gè)工地。我自己一般近的工地一天至少去一次，如凱茵新城這一塊。三鄉(xiāng)、大涌、港口工地一般二至三天去一次，最少每星期要去一次，如果我到工地沒(méi)看到他們，第一個(gè)電話是問(wèn)他在哪里，在做什么事，一般情況他們不會(huì)騙我，如果在外面做些和工程無(wú)關(guān)的事，我是不會(huì)客氣的。

    2、對(duì)各項(xiàng)目的資金一定要  實(shí)行計(jì)劃管理，每月各項(xiàng)目拿到進(jìn)度款后，第一件事，叫他們做月資金計(jì)劃，我審定后再支付人工和材料款。
3、嚴(yán)格控制非生產(chǎn)性開(kāi)支，起步時(shí)要求他們過(guò)艱苦樸素的生活。超過(guò)二萬(wàn)元的非生產(chǎn)開(kāi)支，每個(gè)項(xiàng)目部都要經(jīng)我同意，保證甲方的進(jìn)度款都用于工程。今年春節(jié)有個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理，超用3.5萬(wàn)元錢，他不給我講我也查出來(lái)，春節(jié)一上班我馬上找他，談話是嚴(yán)肅的，受到了教育后我沒(méi)有對(duì)他處罰，目的達(dá)到我也算了。工作需要，從去年起，每個(gè)項(xiàng)目在我同意下都買了小車，這些錢都要他們自己到外面去借，沒(méi)有動(dòng)用過(guò)工程款，現(xiàn)在小車就有十一個(gè)，但另一個(gè)問(wèn)題又來(lái)了，買了車后，他們晚上出去喝酒駕車回來(lái)老是出事，雖然沒(méi)有出較大的事故，但也很讓我擔(dān)心，我看到這個(gè)情況后，馬上開(kāi)始宣布，今后不管誰(shuí)酒后駕車出大小事故，一律罰款5萬(wàn)元，這樣今年情況好了，11個(gè)小車沒(méi)有一個(gè)違反，我從這些小事上看出一個(gè)道理：人是要有紀(jì)律制度，約束的。以上講的多是小事，平常事，我覺(jué)得這些小事能做、能管好，工程也肯定能做好。

    我這個(gè)人空話不會(huì)講，今天我講的都是我們中山項(xiàng)目部這幾年的一點(diǎn)心得，我沒(méi)有保留，講出來(lái)提供給大家參考，目的只有一個(gè)，大家都能在項(xiàng)目管理上有不斷地提高，大家都賺錢，這樣我們廣廈的事業(yè)才能不斷做大做強(qiáng)。最后我也提一點(diǎn)要求，大家不要只聽(tīng)我說(shuō)怎么做，只看我們?cè)趺醋觯沧屛覀冑嵰稽c(diǎn)，把你們的一些好經(jīng)驗(yàn)，好做法留下來(lái)，讓我們共同提高，共同賺錢。