建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)

《合同法》第286條：發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。

該條所規(guī)定的即是通常所說(shuō)的“優(yōu)先受償權(quán)”，指建設(shè)工程中的發(fā)包人同時(shí)存在若干個(gè)債權(quán)人時(shí)，對(duì)于建設(shè)工程折價(jià)或拍賣所設(shè)的價(jià)款，承包人有優(yōu)于其他債權(quán)人進(jìn)行受償?shù)臋?quán)利，這個(gè)權(quán)利就叫建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)。

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)是法定優(yōu)先權(quán)，不同于我國(guó)《擔(dān)保法》所規(guī)定的留置、抵押等擔(dān)保方式，即使幾種權(quán)利并列發(fā)生時(shí)，承包人仍就該工程價(jià)款優(yōu)先受償。

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的行使需注意以下方面：

一、作為法律規(guī)定的權(quán)利，當(dāng)事人既可以依法維權(quán)行使，當(dāng)然也可以放棄。在當(dāng)前許多業(yè)主制訂的《施工合同》中，就強(qiáng)制性的要求承包人在合同中訂入放棄優(yōu)先受償權(quán)的條款。

二、優(yōu)先受償權(quán)的例外。這在2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》中有明確規(guī)定。

　　    最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)

（2002年6月11日最高法院審判委員會(huì)第1225次會(huì)議通過(guò)，2002年6月20日最高人民法院公布，自2002年6月27日起施行。）法釋〔2002〕16號(hào)

上海市高級(jí)人民法院：

　　你院滬高法〔2001〕14號(hào)《關(guān)于合同法第286條理解與適用問(wèn)題的請(qǐng)示》收悉。經(jīng)研究，答復(fù)如下：

　　一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。

　　二、消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

　　三、建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。

　　四、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。

　　五、本批復(fù)第一條至第三條自公布之日起施行，第四條自公布之日起六個(gè)月后施行。

　　此復(fù)。         （法審部 許俊君供稿）